Vermietetes Mehrfamilien­haus verkaufen in Rotenburg (Wümme)

Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Rotenburg (Wümme) verkaufen möchte, steht vor einer Aufgabe, die mehr rechtliche und steuerliche Aufmerksamkeit erfordert als der Verkauf einer leerstehenden Immobilie. Laufende Mietverhältnisse gehen kraft Gesetzes auf den Käufer über, steuerliche Fristen beeinflussen den richtigen Verkaufszeitpunkt, und der Markt spricht vor allem Kapitalanleger an. Dieser Beitrag gibt Eigentümern vermieteter Mehrfamilienhäuser, Erbengemeinschaften mit einem Zinshaus und Vermietern im Ruhestand eine strukturierte Übersicht über die wesentlichen rechtlichen und steuerlichen Gesichtspunkte. Stand: Oktober 2026.

Was beim Eigentumswechsel mit den Mietverträgen passiert

Der wichtigste gesetzliche Grundsatz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie lautet: Kauf bricht nicht Miete. § 566 BGB bestimmt, dass der Käufer automatisch in alle laufenden Mietverträge eintritt – und zwar in jede einzelne Wohneinheit des Hauses. Mieter behalten ihre Rechte und Pflichten unverändert; der Eigentümerwechsel beendet kein Mietverhältnis.

Möchte der neue Eigentümer eine Wohnung selbst nutzen, muss er eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 BGB aussprechen. Der Eigenbedarf muss konkret, nachvollziehbar und tatsächlich vorhanden sein; er ist schriftlich zu begründen. Gesetzliche Kündigungsfristen und mögliche Schutzfristen verlängern den Zeitraum bis zu einem möglichen Einzug erheblich. Bei einem voll vermieteten Mehrfamilienhaus, in dem mehrere Parteien dauerhaft wohnen, kommt Eigenbedarf als Käufermotiv kaum in Frage; die Immobilie richtet sich vorrangig an Kapitalanleger.

Vorkaufsrecht der Mieter und notarielle Beurkundung

Wer das Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und die Wohnungen einzeln veräußern möchte, muss das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB beachten. Übt ein Mieter das Vorkaufsrecht aus, kommt zwischen ihm und dem Verkäufer ein Kauf zu denselben Bedingungen zustande, die mit dem Käufer vereinbart wurden; der Verkäufer muss die Mieter zuvor über den Inhalt des Kaufvertrags informieren. Mitteilung und Ablauf des Vorkaufsrechts sollten deshalb mit dem Notar abgestimmt werden. Beim Verkauf des ungeteilten Hauses als Ganzes entsteht dieses Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht; anders kann es sein, wenn die Aufteilung in Wohnungseigentum beim Verkauf bereits vorgesehen ist.

Unabhängig von einer etwaigen Wohnungsaufteilung gilt: Jeder Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Der Notar prüft den Sachverhalt, belehrt alle Beteiligten über die rechtliche Tragweite und hält alle Erklärungen rechtsverbindlich fest. Für Erbengemeinschaften können zusätzliche formale Erfordernisse bestehen; ein Notar klärt dies im Einzelfall.

Alle notwendigen Schritte vor dem Verkauf finden Sie in der Checkliste: Verkauf vorbereiten.

Steuerliche Fristen: Wann fällt Einkommensteuer an?

Bei vermieteten Immobilien ist die mögliche Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn ein zentrales Planungselement. Nach § 23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bei dauerhaft vermieteten Objekten greift keine Ausnahme wegen Eigennutzung; entscheidend ist allein die Haltedauer.

Zusätzlich mindert jede steuerlich geltend gemachte Abschreibung (AfA) den steuerlichen Anschaffungswert und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Wer das Haus über viele Jahre gehalten und Abschreibungen vorgenommen hat, sollte diesen Effekt vor dem Verkauf mit einem Steuerberater besprechen. Ohne Kenntnis der individuellen Verhältnisse ist eine allgemeingültige Aussage über die Höhe der Steuerlast nicht möglich.

Bewertung: Was ein vermietetes Mehrfamilienhaus wert ist

Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus ist das Ertragswertverfahren die methodisch maßgebende Grundlage: Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, bereinigt um Bewirtschaftungskosten und abgezinst mit einem standortabhängigen Liegenschaftszinssatz. § 182 BewG nennt das Ertragswertverfahren ausdrücklich als eine der anerkannten Methoden für die Bewertung bebauter Grundstücke.

Käufer – in der Regel Kapitalanleger – berechnen den Kaufpreisfaktor aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettomiete. Ein Mietstand deutlich unter Marktniveau kann den erzielbaren Preis senken; ein gut vermietetes Haus mit marktgerechten Mieten erzielt einen stabileren Ertragswert. Der energetische Zustand spielt eine zunehmend wichtige Rolle, da mögliche Modernisierungskosten direkt in die Kalkulation der Käufer einfließen. Den Energieausweis muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 GModG).

Eine erste Orientierung zum erzielbaren Preis gibt Ihnen die kostenlose Markteinschätzung von Haake Immobilien: Kostenlose Markteinschätzung anfragen.

Besonderheiten für Eigentümer in Rotenburg (Wümme)

Wer in Rotenburg (Wümme) ein vermietetes Mehrfamilienhaus anbietet, spricht vor allem Kapitalanleger an; für sie zählen Mietnachfrage und Leerstandsrisiko vor Ort.

Für Eigentümer im Ruhestand oder Erbengemeinschaften, die ein Zinshaus auflösen möchten, ist ein realistischer Zeitrahmen wichtig: Von der ersten Vorbereitung der Unterlagen über die Vermarktung bis zum Notartermin können mehrere Monate vergehen. Wer die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG noch nicht erreicht hat, sollte den Verkaufszeitpunkt steuerlich überprüfen lassen. Wenn mehrere Erben gemeinsam entscheiden müssen, ist die frühzeitige Abstimmung über Preis und Strategie entscheidend, um den Prozess nicht zu verzögern.

Zu den Unterlagen, die bei einem Mehrfamilienhaus vor Beginn der Vermarktung vollständig vorliegen sollten, zählen: alle Mietverträge mit Nachträgen, aktuelle Nebenkostenabrechnungen, ein gültiger Energieausweis, der Grundbuchauszug sowie Nachweise über Instandhaltungen und Modernisierungen. Bei aufgeteiltem Wohnungseigentum kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Versammlungsprotokolle und Wirtschaftsplan hinzu. Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkaufsprozess und schaffen Vertrauen bei Kaufinteressenten.

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Häufige Fragen

Müssen Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses bedarf nicht der Zustimmung der Mieter. Nach § 566 BGB treten alle Mietverhältnisse kraft Gesetzes auf den Käufer über. Eine förmliche Vorabinformation der Mieter ist beim Verkauf des gesamten Hauses als Einheit gesetzlich nicht vorgeschrieben. Beim Einzelverkauf nach Wohnungsaufteilung gelten besondere Pflichten im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht nach § 577 BGB; hier ist notarielle Begleitung unverzichtbar.

Fällt beim Verkauf Einkommensteuer auf den Gewinn an?

Das hängt von der Haltedauer ab. Nach § 23 EStG ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert wird. Bei dauerhaft vermieteten Mehrfamilienhäusern greift keine Ausnahme wegen Eigennutzung. Die konkrete Steuerlast hängt vom individuellen Einkommensteuersatz, dem Anschaffungspreis und geltend gemachten Abschreibungen ab; ein Steuerberater kann dies für die jeweilige Situation berechnen.

Wie wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus bewertet?

Maßgebend ist der Ertragswert: die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, bereinigt um Bewirtschaftungskosten. Ein Mietstand unter Marktniveau kann den Preis senken; ein gut vermietetes, energetisch gepflegtes Objekt erzielt einen stabileren Wert. Haake Immobilien erstellt Ihnen eine kostenlose Markteinschätzung – das ist eine Einschätzung der aktuellen Marktlage, kein Verkehrswertgutachten im Sinne des Bewertungsrechts.

Quellen

• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters
• § 311b BGB – Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
• § 182 BewG – Bewertung der bebauten Grundstücke

Titelbild: Foto von Annie Spratt auf Unsplash