Mehrfamilien­haus in Rotenburg (Wümme): Verkauf, Übergabe, Erbschaft

Die besondere Ausgangslage eines vermieteten Zinshauses

Stand: Oktober 2026. Wer im Ruhestand Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses ist, steht vor anderen Fragen als jemand, der sein selbst bewohntes Haus aufgeben möchte. Das Zinshaus ist kein emotionaler Rückzugsort, sondern ein Renditeobjekt mit laufenden Pflichten: Mieter mit gesetzlich geschützten Rechten, Instandhaltungsbedarf, Betriebskostenabrechnungen und eine Substanz, die sich nicht von selbst erhält. Gleichzeitig ist es für viele Eigentümer ein erheblicher Teil ihres Vermögens – ein Vermögen, das im Erbfall auf mehrere Personen übergeht und dabei schnell zum Gegenstand von Streitigkeiten werden kann.

Dieser Beitrag richtet sich an Eigentümer vermieteter Mehrfamilienhäuser in Rotenburg (Wümme) und dem umliegenden Landkreis, die überlegen, ob und wie sie ihr Objekt verkaufen, zu Lebzeiten übertragen oder im Erbfall regeln wollen – sowie an Erbengemeinschaften, die ein solches Haus geerbt haben. Er benennt die wesentlichen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen, ohne Einzelfallberatung zu ersetzen. Für konkrete Entscheidungen ist ein Notar oder Steuerberater hinzuzuziehen.

Steuerpflicht beim Verkauf: Die Zehnjahresfrist trifft Vermieter anders

Wer ein selbst bewohntes Eigenheim verkauft, kann den Veräußerungsgewinn unter bestimmten Bedingungen steuerfrei vereinnahmen. Beim dauerhaft vermieteten Mehrfamilienhaus gilt diese Erleichterung nicht: § 23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte) sieht vor, dass Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken der Einkommensteuer unterliegen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für Eigennutzung setzt voraus, dass das Objekt seit der Anschaffung ausschließlich oder im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde; beides erfüllt ein dauerhaft vermietetes Haus nicht.

Wer den Zeitpunkt eines Verkaufs plant, sollte diese Frist sorgfältig prüfen. Liegt die Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück, fällt keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Ein Steuerberater berechnet die konkrete Steuerlast im Vorfeld und kann einschätzen, ob ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt oder erst nach Ablauf der Frist günstiger ist. Für eine erste Orientierung über den erzielbaren Marktwert Ihres Objekts können Sie eine kostenlose Markteinschätzung anfragen.

Mieterschutz beim Eigentümerwechsel: Was ein Käufer übernimmt

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird nicht geräumt übergeben. § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) schreibt fest, dass der Käufer mit dem Übergang des Eigentums in alle bestehenden Mietverhältnisse eintritt. Er wird neuer Vermieter mit den entsprechenden Rechten und Pflichten; die bestehenden Mietverträge enden nicht automatisch. Das beeinflusst den Kreis potenzieller Käufer: Kapitalanleger und Bestandshalter kaufen mit Mietern, Selbstnutzer in der Regel nicht – was sich auf den Käufermarkt und mittelbar auf die erzielbaren Kaufpreise auswirken kann.

Wird oder wurde an einzelnen Einheiten nach deren Überlassung an die Mieter Wohnungseigentum begründet oder soll es begründet werden, können den betroffenen Mietern gesetzliche Vorkaufsrechte nach § 577 BGB zustehen. Ob und unter welchen genauen Voraussetzungen diese Rechte im konkreten Fall greifen, ist vor Beurkundung mit einem Notar zu klären.

Für den Verkaufsprozess lohnt es sich, die Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen. Die Checkliste zur Vorbereitung eines Immobilienverkaufs gibt einen Überblick, welche Dokumente Käufer, Makler und Notar benötigen.

Nießbrauch als Alternative: Mieteinnahmen behalten, Eigentum übertragen

Wer das Mehrfamilienhaus nicht verkaufen, aber bereits zu Lebzeiten auf Kinder oder andere Angehörige übertragen möchte, ohne die laufenden Mieteinnahmen aufzugeben, kann einen Nießbrauch vereinbaren. § 1030 BGB (Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen) berechtigt den Nießbrauchsberechtigten, die Nutzungen einer Sache zu ziehen – beim Zinshaus also die Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Das Eigentum geht auf den Beschenkten über; der Nießbrauch wird ins Grundbuch eingetragen und erlischt mit dem Tod des Berechtigten.

Diese Gestaltung dient häufig der vorweggenommenen Erbfolge: Das Objekt verlässt den Nachlass des Übergebenden zu Lebzeiten, während dieser wirtschaftlich weiterhin davon profitiert. Die steuerliche Seite – insbesondere die Bewertung des Nießbrauchs für Zwecke der Schenkungsteuer sowie die Frage nach nutzbaren Freibeträgen – erfordert eine sorgfältige Beratung durch Steuerberater und Notar, bevor Verträge unterzeichnet werden. Für ein erstes Gespräch über die Optionen in Ihrer Situation steht Ihnen Haake Immobilien zur Verfügung: Nehmen Sie Kontakt auf.

Wenn mehrere Erben ein Zinshaus geerbt haben

Die Erbengemeinschaft ist eine häufige Ausgangssituation, in der ein vermietetes Mehrfamilienhaus zum Thema wird. Nach § 2032 BGB (Erbengemeinschaft) wird der Nachlass des Erblassers gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Das Mehrfamilienhaus geht nicht anteilig auf die einzelnen Erben über; es gehört der Gemeinschaft als Ganzes und wird im Grundbuch als Erbengemeinschaft eingetragen – nicht mit Bruchteilen für einzelne Personen.

Für Verfügungen über Nachlassgegenstände – also Verkauf, Belastung oder andere Übertragungsformen – schreibt § 2040 BGB (Verfügung über Nachlassgegenstände, Aufrechnung) vor, dass die Erben nur gemeinschaftlich handeln können. Ein einzelner Miterbe kann weder allein verkaufen noch allein eine Hypothek bestellen. Das gilt auch dann, wenn die wirtschaftliche Lage einen raschen Verkauf nahelegt.

Einigen sich die Miterben nicht, kann nach § 2042 BGB (Auseinandersetzung) jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen, soweit gesetzliche Ausnahmen dem nicht entgegenstehen. Im äußersten Fall führt das zur Teilungsversteigerung, bei der die Immobilie zwangsweise verwertet wird – ein Weg, bei dem der Erlös oft unter dem bleibt, was ein freihändiger Verkauf erbringen kann. Es lohnt sich daher, frühzeitig eine einvernehmliche Lösung anzustreben, bevor rechtlicher Druck entsteht.

Zum Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt ist in der Regel ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis erforderlich. Zuständig für den Erbschein ist das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers. Ein Notar begleitet diesen Schritt und klärt, welcher Nachweis im konkreten Fall ausreicht.

Besonderheiten in Rotenburg (Wümme) und dem Landkreis

Ob in Rotenburg (Wümme), Zeven oder Bremervörde: Die Voraussetzungen für einen Verkauf unterscheiden sich je nach Lage, Gebäudezustand und Mieterstruktur – gemeinsam ist allen Objekten, dass der Energieausweis keine zu vernachlässigende Formalie ist.

Nach § 80 GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz) muss ein gültiger Energieausweis potenziellen Käufern spätestens bei der ersten Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Für ältere Zinshäuser ohne aktuellen Energieausweis sollte dieser Schritt frühzeitig eingeplant werden. Er gehört zu den Unterlagen, die ein Käufer erwartet und die ein reibungsloser Notartermin voraussetzt.

Häufige Fragen

Wann fällt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Einkommensteuer an?

Nach § 23 EStG ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Befreiung für selbstgenutzte Immobilien gilt für ein dauerhaft vermietetes Haus nicht. Liegt die Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück, fällt keine Einkommensteuer auf den Gewinn an. Im Erbfall zählt für die Frist die Anschaffung durch den Erblasser; wie die Steuerlast konkret ausfällt, klärt ein Steuerberater.

Kann ein einzelner Miterbe das geerbte Zinshaus allein verkaufen?

Nein. Nach § 2040 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen; jeder Verkauf setzt die Zustimmung aller Miterben voraus. Ein Miterbe, der seine Mitwirkung dauerhaft verweigert, kann nach § 2042 BGB von jedem anderen zur Auseinandersetzung verpflichtet werden. Im äußersten Fall führt das zur Teilungsversteigerung.

Haben Mieter beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ein Vorkaufsrecht?

Ein generelles gesetzliches Vorkaufsrecht beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses besteht nicht. § 577 BGB gewährt Mietern ein Vorkaufsrecht unter einer spezifischen Bedingung: wenn an ihrer Wohnung nach der Überlassung an sie Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und dieses Wohnungseigentum an einen Dritten veräußert werden soll. Ob diese Voraussetzungen im konkreten Fall vorliegen, klärt ein Notar vor Beurkundung.

Quellen

• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters
• § 1030 BGB – Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen
• § 2032 BGB – Erbengemeinschaft
• § 2040 BGB – Verfügung über Nachlassgegenstände, Aufrechnung
• § 2042 BGB – Auseinandersetzung
• § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (Gebäudemodernisierungsgesetz)

Titelbild: Foto von Jerry Wei auf Unsplash