Sanierungsstau beim Mehrfamilien­haus: Wert und Verkauf

Stand: Oktober 2026. Wer ein Mehrfamilienhaus in Rotenburg (Wümme) oder dem umliegenden Landkreis besitzt, das über Jahre wenig Instandhaltung erfahren hat, steht vor einer konkreten Frage: Was ist die Immobilie heute tatsächlich wert – und lohnt eine Investition vor dem Verkauf? Dieser Beitrag richtet sich an Eigentümer vermieteter Zinshäuser, an Erbengemeinschaften, die ein geerbtes Mehrfamilienhaus verwalten müssen, und an Vermieter, die sich aus der aktiven Bewirtschaftung zurückziehen möchten.

Was der Marktwert bei einem sanierungsbedürftigen Objekt wirklich bedeutet

Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ist in § 194 BauGB als der Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zu einem bestimmten Stichtag erzielbar wäre. Entscheidend ist dieser Zusatz: Bewertet wird die Immobilie so, wie sie sich zum Zeitpunkt der Wertermittlung darstellt – mit allen Mängeln, mit dem aufgelaufenen Instandhaltungsrückstand und mit dem dokumentierten oder nicht dokumentierten Zustand der Haustechnik.

Das klingt selbstverständlich, ist es in der Praxis aber nicht. Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus über viele Jahre vermietet haben, gewöhnen sich an seinen Zustand. Ein Kaufinteressent, der das Haus zum ersten Mal betritt, nimmt Mängel mit einem anderen Blick wahr – und kalkuliert sie unmittelbar in sein Angebot ein. Besonders wenn Unterlagen fehlen oder der Sanierungsumfang nicht bezifferbar ist, erhöht sich der Risikoabschlag über die tatsächlichen Mangelkosten hinaus. Kostenlose Markteinschätzung bei Haake Immobilien anfragen.

Das Ertragswertverfahren: Der Maßstab für Zinshäuser

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt als zentrales Bewertungsinstrument das Ertragswertverfahren zum Einsatz. § 182 BewG benennt dieses Verfahren als eine der anerkannten Methoden für die Bewertung bebauter Grundstücke. Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Reinertrag – also der Mietertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten einschließlich der laufenden Instandhaltungskosten.

Bei einem Objekt mit Sanierungsstau wirkt sich der Rückstand auf zwei Ebenen aus. Der aufgelaufene Instandhaltungsrückstand wird gesondert als marktüblicher Abschlag für Baumängel und Bauschäden berücksichtigt. Liegt der tatsächliche Mietertrag zudem unter dem marktüblichen Niveau, weil Wohnungen nicht modernisiert wurden, drückt das den Ertragswert weiter. Hinzu kommt ein Risikoaufschlag, den Kaufinteressenten einkalkulieren, solange Art und Umfang des Sanierungsbedarfs nicht vollständig dokumentiert sind.

Pflichten des Verkäufers: Mängel, Energieausweis und Mietverhältnisse

Bekannte Mängel lassen sich nicht durch einen vertraglichen Haftungsausschluss übergehen. § 444 BGB hält fest, dass ein solcher Ausschluss nicht greift, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Welche Eigenschaften die Immobilie bei Gefahrübergang aufweisen muss, bestimmt § 434 BGB. Eine vollständige Dokumentation schafft hier eine günstigere Ausgangslage: Mängel, die im Kaufvertrag transparent beschrieben und im Preis berücksichtigt sind, bieten dem Verkäufer einen besseren rechtlichen Stand als solche, die erst nach dem Verkauf bekannt werden.

Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist außerdem der Energieausweis Pflicht. Gemäß § 80 GModG muss er spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Bei nicht energetisch sanierten Gebäuden kann die Effizienzklasse niedrig ausfallen. Das kann die Finanzierbarkeit für einen Teil der Kaufinteressenten einschränken, weil Kreditinstitute bei energetisch schlechten Objekten engere Beleihungsgrenzen anlegen können.

Darüber hinaus gilt: Wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus veräußert, tritt der Käufer nach § 566 BGB anstelle des Verkäufers in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Vereinbarte Miethöhen und Vertragsbedingungen bleiben bestehen. Der aktuelle Mietertrag, die Laufzeiten der Mietverträge und der Zustand der einzelnen Wohneinheiten sind deshalb wertbestimmende Unterlagen, die vollständig vorliegen sollten. Lückenhafte Betriebskostenabrechnungen oder fehlende Mietverträge hinterlassen bei Kaufinteressenten ebenso viel Unsicherheit wie bauliche Mängel. Nach § 17 BeurkG soll der Notar die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Kaufvertrags belehren; eine sorgfältige Vorbereitung erleichtert diesen Schritt erheblich. Checkliste: Verkauf vorbereiten.

Besonderheiten in Rotenburg (Wümme) und dem Umland

Private Kapitalanleger und Investoren, die gezielt nach preisgünstigen Zinshäusern suchen, bringen eigene Kalkulationen mit und bewerten Lage, Mietertrag und Sanierungsaufwand sehr genau. Ein nicht bezifferter Sanierungsbedarf erhöht ihren Risikoabschlag unmittelbar.

Lage und nachhaltige Vermietbarkeit der Wohneinheiten spielen dabei eine entscheidende Rolle. Ein Mehrfamilienhaus in zentraler Lage in Rotenburg (Wümme), Scheeßel oder Zeven hat andere Vermarktungsaussichten als ein vergleichbares Objekt in einer Streulage mit geringer Nachfrage nach Mietwohnungen. Wer die eigene Marktsituation realistisch einordnen möchte, ist auf belastbare Daten angewiesen – nicht auf Angebotspreise auf Immobilienportalen, die weder tatsächliche Kaufpreise noch die konkrete Objektqualität abbilden.

Jetzt verkaufen oder erst sanieren?

Ob eine Sanierung vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich nur dann zuverlässig beurteilen, wenn drei Werte belastbar vorliegen: der aktuelle Marktwert im Ist-Zustand, der realistisch erzielbare Wert nach der geplanten Maßnahme und die vollständigen Kosten einschließlich Finanzierungsaufwand, Leerstandszeiten während der Bauphase und einem Puffer für unerwartete Befunde. Fehlt eines dieser drei Elemente oder liegt es nur geschätzt vor, bleibt die Entscheidung unsicher.

In manchen Fällen – etwa wenn ein Gebäude Schadstoffe enthält, die Bausubstanz nicht mehr wirtschaftlich zu sanieren ist oder der Grundriss sich nicht mehr sinnvoll vermieten lässt – leistet das Gebäude keinen positiven Wertbeitrag mehr. Der maßgebliche Marktwert ergibt sich dann im Wesentlichen aus dem Grundstückswert abzüglich der Abrisskosten. Auch in diesem Fall ist eine fundierte Markteinschätzung der notwendige erste Schritt. Kontakt aufnehmen.

Häufige Fragen

Wie wird ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus bewertet?

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB bemisst sich nach den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zum Bewertungsstichtag. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist das Ertragswertverfahren maßgebend. Es geht vom nachhaltig erzielbaren Reinertrag aus; der Sanierungsstau wird als Abschlag für Baumängel und Bauschäden berücksichtigt, und für nicht dokumentierten Sanierungsbedarf rechnen Käufer einen Risikoabschlag ein. Eine fachkundige Markteinschätzung liefert hier belastbare Zahlen.

Müssen bekannte Mängel beim Verkauf offengelegt werden?

Bekannte Mängel dürfen nicht arglistig verschwiegen werden. Ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss greift nach § 444 BGB nicht, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Mängel, die im Kaufvertrag beschrieben und im Kaufpreis berücksichtigt sind, bieten eine günstigere Ausgangslage als nicht kommunizierte Mängel. Für Fragen im Einzelfall ist rechtliche Beratung durch einen Notar oder Rechtsanwalt unerlässlich.

Kann für steuerliche Zwecke ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden?

Für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer ermöglicht § 198 BewG den Nachweis, dass der tatsächliche gemeine Wert unter dem vom Finanzamt im standardisierten Verfahren festgestellten Grundbesitzwert liegt. Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer für die Grundstückswertermittlung bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person; auch ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, kann genügen. Für die steuerrechtliche Einordnung im Einzelfall ist ein Steuerberater die richtige Anlaufstelle.

Quellen

• § 194 BauGB – Verkehrswert
• § 182 BewG – Bewertung der bebauten Grundstücke
• § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• § 434 BGB – Sachmangel
• § 444 BGB – Haftungsausschluss
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
• § 17 BeurkG – Grundsatz

Titelbild: Foto von Bruce Barrow auf Unsplash