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Wer in Rotenburg (Wümme) ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkauft, sollte vor dem Notartermin prüfen, ob auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfällt. Das Einkommensteuergesetz erfasst Gewinne aus dem Verkauf privat gehaltener Grundstücke als private Veräußerungsgeschäfte, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Stand: Oktober 2026. Die Steuer trifft besonders Eigentümer, die ein Zinshaus innerhalb dieser Frist abgeben müssen – etwa wegen eines Erbfalls, wegen veränderter Lebensumstände im Ruhestand oder wegen Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft. Für die individuelle steuerliche Beurteilung ist ein Steuerberater hinzuzuziehen.
Wenn Sie den Marktwert Ihres Mehrfamilienhauses kennen möchten, können Sie bei Haake Immobilien eine kostenlose Markteinschätzung anfragen. Es handelt sich dabei um eine Markteinschätzung, kein formelles Wertgutachten.
Die sogenannte Spekulationssteuer ist keine eigenständige Steuerart, sondern Einkommensteuer auf einen bestimmten Gewinn. Wer ein privates Grundstück oder Gebäude innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, muss diesen Gewinn in der Einkommensteuererklärung angeben. Er wird dem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Liegt die Haltedauer bei mehr als zehn Jahren, entfällt die Steuerpflicht vollständig – unabhängig von der Höhe des erzielten Gewinns. Diese Grenze gilt für privat gehaltene Immobilien; für Objekte im Betriebsvermögen gelten andere steuerliche Regeln. Wer sein Mehrfamilienhaus nach einem Jahrzehnt oder länger abgeben möchte, hat die Frage der Haltefrist oft bereits hinter sich. Wer dagegen kürzer hält oder durch einen Erbfall in eine Situation geraten ist, in der ein Verkauf kurzfristig ansteht, muss die Fristen sorgfältig prüfen.
Für die Berechnung der Frist ist ausschließlich das Datum der notariellen Beurkundung maßgeblich – sowohl beim Erwerb als auch beim Verkauf. Die Eintragung ins Grundbuch, die Kaufpreiszahlung oder der Übergabetermin spielen für den Fristlauf keine Rolle.
Die Frist beginnt am Tag nach der Beurkundung des Kaufvertrags und endet zehn Jahre später mit Ablauf des Kalendertags, der dem Beurkundungstag entspricht; steuerfrei ist erst ein Verkauf, der danach beurkundet wird. Liegt ein geplanter Verkauf zeitlich knapp vor diesem Datum, kann ein kurzes Abwarten die Steuerpflicht vollständig entfallen lassen. Ob ein solcher Aufschub mit der Marktlage und den eigenen Liquiditätsbedürfnissen vereinbar ist, sollte frühzeitig – und nicht erst nach einem geschlossenen Maklerauftrag – mit einem Steuerberater besprochen werden.
§ 23 EStG sieht eine weitere Befreiungsmöglichkeit vor: Ein Verkauf bleibt auch dann steuerfrei, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – oder durchgehend seit der Anschaffung. Diese Ausnahme ist auf selbst bewohnte Objekte zugeschnitten.
Für ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus greift sie grundsätzlich nicht: Die Wohneinheiten werden von Mietern genutzt, nicht vom Eigentümer selbst. Lediglich wenn der Eigentümer dauerhaft in einer der Einheiten wohnt, kommt für den auf diese Einheit entfallenden Anteil eine anteilige Steuerfreiheit in Betracht. Voraussetzung ist eine tatsächliche Nutzung; eine rein formale Ummeldung ohne reales Bewohnen erkennt die Finanzbehörde nicht an. Wer erwägt, durch einen Eigeneinzug die Steuerbelastung zu mindern, sollte dies im Vorfeld mit einem Steuerberater besprechen.
Wird ein Mehrfamilienhaus vererbt, tritt der Erbe kraft Gesamtrechtsnachfolge in die gesamte rechtliche Stellung des Erblassers ein (§ 1922 BGB). Das gilt auch für die steuerliche Haltefrist nach § 23 EStG: Die Jahre, in denen der Erblasser das Objekt gehalten hat, werden dem Erben angerechnet. Hat der Erblasser das Mehrfamilienhaus vor mehr als zehn Jahren erworben, können die Erben es unmittelbar nach dem Erbfall steuerfrei verkaufen. Der Zeitpunkt des Erbfalls selbst ist für die Fristberechnung nicht maßgeblich.
Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft, in der der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen aller Miterben ist (§ 2032 BGB). Über einzelne Nachlassgegenstände – und damit auch über das geerbte Mehrfamilienhaus – können die Miterben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB); für den Verkauf ist die Zustimmung aller Miterben erforderlich. Jeder Miterbe kann allerdings jederzeit die Auseinandersetzung der Gemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Kommt keine einvernehmliche Lösung zustande, ist als letztes Mittel die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG möglich – ein Verfahren, das für alle Beteiligten mit Zeit- und Kostenaufwand verbunden ist.
Der Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt erfolgt durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis; ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift kann ebenfalls genügen (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament allein reicht als Nachweis nicht aus. Für die Ausstellung des Erbscheins ist das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers zuständig.
Wenn Sie als Miterbe offene Fragen zur Abwicklung haben, können Sie gerne Kontakt mit Haake Immobilien aufnehmen.
Fällt der Verkauf in die Zehnjahresfrist und liegt kein Befreiungstatbestand vor, lässt sich die Bemessungsgrundlage durch den Ansatz aller zulässigen Kosten verringern. Der steuerpflichtige Gewinn errechnet sich aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten; bei einem vermieteten Haus werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten um die bereits abgezogenen Abschreibungen (AfA) gekürzt, was den steuerpflichtigen Gewinn erhöht (§ 23 Abs. 3 EStG). Dazu zählen insbesondere:
Nicht erneut abgezogen werden dürfen Aufwendungen für laufende Instandhaltung, die bereits als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt wurden. Wer alle Belege – vom Kaufvertrag bis zur letzten Modernisierungsrechnung – sorgfältig aufbewahrt, kann den steuerpflichtigen Gewinn in der Steuererklärung vollständig belegen. Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im selben Kalenderjahr können mit dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf verrechnet werden.
Eine erste rechnerische Orientierung bietet der Spekulationssteuer-Rechner auf dieser Website.
Der Erbe führt die Haltedauer des Erblassers nach § 23 EStG fort, weil er kraft Gesamtrechtsnachfolge in dessen Rechtsstellung eintritt (§ 1922 BGB). Hat der Erblasser das Gebäude vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein steuerfreier Verkauf unmittelbar nach dem Erbfall möglich. Der Zeitpunkt des Erbfalls selbst verlängert oder verkürzt die Frist nicht.
§ 23 EStG befreit nur den Anteil der Immobilie von der Steuerpflicht, der tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – und zwar im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren oder durchgehend seit der Anschaffung. Bei einem überwiegend vermieteten Mehrfamilienhaus entfällt die Steuerbefreiung für die vermieteten Einheiten. Die anteilige Berechnung und die Voraussetzungen einer steuerlich anerkannten Eigennutzung klärt ein Steuerberater im Einzelfall.
Jeder Miterbe kann gemäß § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Gelingt keine gütliche Einigung, bleibt als rechtlicher Weg die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Da dieses Verfahren für alle Beteiligten aufwendig ist, empfiehlt sich frühzeitig das Gespräch mit einem Notar oder einem Mediator.
Titelbild: Foto von Sasun Bughdaryan auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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