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Ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Rotenburg (Wümme) ist ein Ertragsobjekt, das nach kaufmännischen Maßstäben bewertet werden will. Ob Verkauf, Erbfall oder Anschlussfinanzierung: Hinter jeder dieser Entscheidungen steht die Frage, was das Objekt tatsächlich wert ist. Stand: Oktober 2026 wirken Zinsniveau, energetischer Zustand des Gebäudes und regionale Nachfrageentwicklung gleichzeitig auf den Marktwert ein und verlangen eine differenzierte Betrachtung.
Ausgangspunkt jeder ernsthaften Bewertung ist der Verkehrswert, den § 194 BauGB als den Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag zwischen unabhängigen Parteien erzielbar wäre. Dieser Wert ergibt sich nicht aus einer Schätzung, sondern aus anerkannten Bewertungsverfahren. Er bildet die Grundlage für Kaufpreisverhandlungen und für behördliche oder gerichtliche Verfahren.
Eine Markteinschätzung durch eine Maklerin ist keine förmliche Verkehrswertermittlung im Sinne des Gesetzes. Für Zwecke, bei denen Finanzamt, Gericht oder Bank einen förmlichen Nachweis verlangen, kann ein förmliches Verkehrswertgutachten nötig sein. Für viele alltägliche Entscheidungen – Verkaufsvorbereitung, Orientierung in der Erbengemeinschaft, Abschätzung des Handlungsspielraums – kann eine professionelle Markteinschätzung ausreichend sein. Eine kostenlose Markteinschätzung können Sie bei Haake Immobilien anfragen.
Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren das wirtschaftlich sachgerechte Verfahren. Es fragt nicht zuerst nach der Bausubstanz, sondern nach dem nachhaltigen Ertrag: Welcher Jahresreinertrag – Mieteinnahmen abzüglich Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis – ist langfristig erzielbar? Dieser Betrag wird mit einem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt. Auch für die steuerliche Bewertung schreibt § 182 Abs. 3 BewG das Ertragswertverfahren vor, unter anderem für Mietwohngrundstücke; dazu gehört in der Regel ein ganz überwiegend zu Wohnzwecken genutztes Mehrfamilienhaus, das nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist.
Der Liegenschaftszinssatz ist dabei eine zentrale Stellgröße: Ein gestiegener Zinssatz drückt bei gleichbleibenden Mieten den rechnerischen Ertragswert, auch wenn das Objekt selbst unverändert geblieben ist. Eigentümer in Rotenburg (Wümme), die einen Verkauf erwägen, sollten diesen Zusammenhang bei der Einschätzung ihrer Preiserwartung berücksichtigen.
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Für Mehrfamilienhäuser in ländlicheren Lagen des Landkreises Rotenburg (Wümme) ist es als alleiniges Verfahren schwieriger anzuwenden, wenn es dort zu wenige vergleichbare Verkäufe gibt. Es kann jedoch als Plausibilisierung des Ertragswertes dienen.
Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung) und passt das Ergebnis über einen marktangepassten Sachwertfaktor an. Es wird ergänzend herangezogen, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen oder ein Objekt besondere Merkmale aufweist.
Für Eigentümer und Vermieter von Mehrfamilienhäusern in der Region gibt es mehrere typische Situationen, in denen eine fundierte Bewertung nicht aufgeschoben werden sollte:
Ein Wertfaktor, der bei der Vermarktung von Renditeobjekten zunehmend Gewicht trägt, ist der energetische Zustand des Gebäudes. Käufer kalkulieren die Kosten für künftige Sanierungsmaßnahmen in ihre Preisvorstellung ein. Nach § 80 GModG ist der Verkäufer verpflichtet, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Ein Energieausweis mit schlechter Einstufung ist damit nicht nur ein praktisches Vermietungsthema, sondern auch ein bewertungsrelevantes Dokument.
Gehört ein Mehrfamilienhaus zum Nachlass, stehen Erben vor zwei eng verknüpften Fragen: Wie hoch ist der steuerliche Wert, und was ist das Objekt am Markt tatsächlich wert?
Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert nach § 151 BewG gesondert fest. Dieser richtet sich nach den Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes und kann vom tatsächlichen Marktwert abweichen. § 198 BewG räumt dem Steuerpflichtigen das Recht ein, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer für die Grundstückswertermittlung bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person oder durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Ob das im Einzelfall sinnvoll ist, sollte ein Steuerberater einschätzen.
Jedem Erben steht nach § 16 ErbStG ein Freibetrag zu, dessen Höhe vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser abhängt. Steuerklassen und Freibeträge sind im Gesetz festgelegt und gelten bundesweit; die jeweiligen Beträge und Steuersätze sind dem Gesetzestext zu entnehmen. Erst der den Freibetrag übersteigende Wert unterliegt der Steuerpflicht.
Erbt eine Erbengemeinschaft gemeinsam ein Mehrfamilienhaus, stellt sich die Frage der Auseinandersetzung. Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Eine unabhängige Bewertung schafft die sachliche Grundlage für eine Einigung – ob über Verkauf, Übernahme durch einen Miterben oder Abfindung. Den Nachlasswert-Rechner können Sie als ersten rechnerischen Anhaltspunkt nutzen.
Steuerliche und rechtliche Fragen im Erbfall sollten mit einem Steuerberater, einem Notar oder dem zuständigen Nachlassgericht besprochen werden.
Nicht jede Bewertungssituation erfordert ein förmliches Verkehrswertgutachten. Die Unterscheidung ist praktisch wichtig:
Die Grundregel lautet: Je stärker rechtliche oder steuerliche Folgen mit der Bewertung verknüpft sind, desto höher sollte der formale Nachweisstatus sein. Für ein erstes Gespräch können Sie Kontakt aufnehmen.
Eine Markteinschätzung durch eine Maklerin ist eine fundierte, aber nicht förmlich normierte Einschätzung des wahrscheinlichen Marktpreises. Sie eignet sich für die Verkaufsvorbereitung und interne Entscheidungen. Ein Verkehrswertgutachten ist ein förmlicher Nachweis, wie ihn etwa Finanzamt, Gericht oder Bank verlangen können. Erstellen kann es der Gutachterausschuss oder eine für die Grundstückswertermittlung bestellte oder zertifizierte sachverständige Person.
Nach § 23 EStG sind private Veräußerungsgewinne bei Grundstücken steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Als Anschaffung zählt bei einer Erbschaft die ursprüngliche Anschaffung durch den Erblasser. Ob und wie die Frist im konkreten Fall berechnet wird und welche Ausnahmen in Betracht kommen, sollte ein Steuerberater beurteilen.
Ja. Ein Nachlassgrundstück kann von der Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich veräußert werden. Einzelne Miterben können über ihren Anteil am gesamten Nachlass verfügen, nicht aber allein über das einzelne Grundstück. Die Auseinandersetzung kann nach § 2042 BGB von jedem Miterben verlangt werden; gelingt keine Einigung, steht als letztes Mittel die Teilungsversteigerung offen. Ein Notar oder ein Rechtsanwalt kann die Möglichkeiten im Einzelfall erläutern.
Titelbild: Foto von Ferdinand Asakome auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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